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老後の資金作りにしている人が多数?リースバックについて

最近リースバックという言葉をよく目にしますが、自宅を売却してその後も賃貸で住み続けるという制度になります。
どういった制度なのでしょうか?詳しくみていきましょう。

みんな老後のお金に不安を感じている

2019年6月、金融庁から老後に必要なお金が2,000万円不足するという報告が出たことがニュースで取り上げられ、国会でも大荒れになる騒ぎとなり国民の不安は継続しているようです。
ある調査によると全体で85.7%と大部分の層が老後の生活に不安を感じていることがわかります。

今の日本は高齢化社会になり、長生きすることが主流になっています。
公的年金を主軸とし、それに加え退職金、それまでの貯金や資産運用などにより老後を送るわけですが、少なくとも夫婦の一方は70代や80代で亡くなることが普通だった時代では、公的年金の支給額が月額レベルで赤字でも、人生を通して考えたときの赤字額はそこまで巨額化しませんでした。

それがこれからは長生きが他人事ではなくなるとのことから、人生を通して考えたときの赤字額がクローズアップされ始めたということです。

リースバックとは

リースバックとは、自宅などをリースバック会社に売却して、賃貸契約を結び住み続けるという制度になります。
老後のまとまった資金の調達や債務整理にも使用する人がいるので、あなたの状況によって上手に使いこなせると良いですね。

老後の資金調達に

老後にもローンが残っているという人も多いですが、その際に自宅を売却してしまって賃貸契約に切り替えるという人もいます。
子が自宅を相続するのが難しい状況であったり、すぐに引っ越しというわけではなく、自宅に住み続けたいという人が利用するケースがあります。

債務整理の方法にも

リースバックは債務整理のために使用されることもあります。
急な出費で自宅を売却しなければならない、しかし住み続けたいというときの方法として使われます。

老後の資金におすすめな理由

リースバックでは、契約で賃貸期間を設定しますが、この賃貸期間が終了すれば、当該資産を使い続けることはできません。
もちろん、契約上賃貸期間を延長することができれば使いたい期間だけ延長することも考えられます。
延長が許されなければ買い戻しが可能な場合もあるでしょうが、これらをするにはお金が必要です。
ここで、延長で賃料を支払い続ける必要もなく、買い戻しもしなくて済む、という主な場面が「老後」なのです。
老後以外でも、転勤が決まっている場合に転勤先に引っ越すまでの期間リースバックをするという使い方もあります。
このように、「いつか全く使わなくなる」大きな資産がある場合に、最大のメリットを享受できるのがリースバックなのです。

リースバックのメリット

売却後もそのまま済み続けることができる

リースバックの最大のメリットは、売却後もそのまま住み続けることができるという点です。
売却することで所有権が取引相手に移り、固定資産税などの維持管理にかかる費用の支払い義務もなくなります。
毎月の支払いは賃料(リース料)だけになるため、住み続けるハードルも高くありません。

将来買い戻すことができる

リースバックなら売却した不動産を将来、買い戻せる可能性があります。
通常の売却の場合は、売却してしまったら二度と取り戻せないのが一般的です。
取引相手との交渉次第にはなりますが、リースバックで売却すれば、愛着のある自宅をまた所有できるかもしれません。

生活保護の申請ができるようになる

基本的に、自宅を所有していると生活保護を受けられません。
しかしリースバックをおこなえば、所有者ではなくなるため、生活保護の申請ができるようになります。
「今の家に住みながら生活保護を受けたい」という人は、リースバックの利用を検討してみましょう。
ただし売却して得たお金が収入とみなされ、申請が通らない可能性がありますので注意してください。

ただし、前もって自己破産をするとわかっていて直前にリースバックを行うのは詐称行為に当たることがあるので、注意が必要です。

リースバックの注意点

リースバックはまとまった資金を調達するにはもってこいの方法なのですが、自宅の所有権を失うという点でこれまでと全く同じで生活することはできません。

①高く売却されるとその後支払う家賃も高くなる

リースバックを行った際、その後住み続けるための家賃は「売却価格×利率÷12ヶ月」で計算されます。
そのため家賃の方が住宅ローンの支払いよりもアップしてしまうことも!

②普通に売却するよりも安くなることが多い

リースバックは普通に自宅を売却するよりも割安になってしまうことが多いです。
買取る方も、家賃収入で利益を出すためなのでしょうがないことですね。

③賃貸契約は定期借家で契約

定期借家契約は、所有者の決定権が強くなる傾向があるため、万が一トラブルが引き起こされてしまった場合、貸主(リースバック業者)が賃借の契約更新をしてくれないことがあります。

④所有権を失う

リースバックを行うと自宅の所有権を失います。
そのため自宅の相続などが出来なくなります。
所有権を失いたくない場合、リバースモゲージという方法を検討した方が良いかもしれません。

リースバックには審査がある

リースバックを利用するためには、住宅ローン残債よりも自宅の評価額が高いかどうかの審査基準を満たす必要があります。
ある程度、住宅ローンの返済が進んでいなければ、リースバックは利用できないということです。
ただし住宅ローン残債と自宅の評価額の差額分を現金で支払うことができれば、リースバックを利用できる可能性があります。

家賃保証会社の審査に通らないと賃貸契約を結べない

リースバックは自宅を売却した後に、不動産会社と賃貸契約を結んで住み続けることができる制度です。
賃貸契約を結ぶということは、当然ながら家賃を支払う能力があるかどうか審査されます。
住宅ローン残債が少なかったとしても、毎月の支払い能力がなければリースバックは利用できない可能性がありますので注意してください。
審査基準はリースバックをおこなう不動産会社によって異なるため、年収が少なくてもサービスを利用できることがあります。
まずは、自宅の評価額が住宅ローン残債を上回るかどうか確認することが大切です。

マンションや土地などの不動産を売却すると

不動産を売却する場合、リースバックを利用したかどうかに関係なく譲渡所得税が課せられます。
譲渡所得税は、不動産を売却したことによって生じた利益に対して課税される税金です。
取得費には購入した時の金額を、譲渡費用には売却するためにかかった費用を当てはめてください。
売却代金が取得費より高くなるケースはほとんどありませんが、取得費は減価償却しなければならないため、購入から時間が経っている場合は課税所得が生じてしまうかもしれません。

リースバック会社を選ぶポイント

リースバックでの買取価格は普通に売却したときの価格のおよそ30%~70%になります。
リースバックは、不動産会社が購入して賃貸するというリスクを背負います。
不動産は額が大きいので、不動産会社は転売して早く資金を回収したいのです。
しかし、数年間は賃貸で貸さないといけないので、資金力が必要になります。
また、天災地変がくると所有者は不動産会社に変わっているので、こちらもリスクです。
リースバックでの買取価格は、場所など条件によって異なります。
リースバックを見積もる際は、面倒くさがらず1社でも多くのリースバックを扱っている会社に見積もってください。
会社ごとに大きく条件が異なり、場合によっては、買取価格が数百万円異なることは普通にあります。
またリースバックの会社を比較するときは、買取金額や家賃、初期費用や買い戻しができるかどうかなど確認しておきましょう。

リースバックをおすすめする人

リースバックがおすすめなのは、まとまった資金が必要な方。
たとえば、元気な今は自宅で暮らしていたいけど、いずれは有料老人ホーム等の高齢者住宅への転居を考えているという方。
まとまった資金を高齢者住宅の入居金に充てて、その後はそちらで暮らすということも可能です。
また、相続問題が心配な方にもおすすめです。
不動産のような分割しにくい資産をあらかじめお金に変えておくことで、相続のもめごとを減らすことができます。
そのほか、住宅ローンが残っている方がリースバックで残債をなくすというケースもあります。

資金を調達する方法として知っておこう!

リースバックは自宅の所有権を売却して、今の自宅に住み続けることができます。
債務整理や老後の資金調達など、あらゆる方法にも使えますよ。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、自宅(持ち家)を担保にして、そこに住み続けながら金融機関から融資を受けられる主にシニア層向けの融資制度です。
死亡後は自宅を売却して、その代金を融資の一括返済に充てます。
1980年代に一部の自治体が始めた融資制度が日本における最初のリバースモーゲージといわれていますが、近年、高齢化や長寿化を受けた「老後の住まいの有効活用」の観点から再度大きく注目されています。

リースバックとリバースモーゲージの違い

これまでご説明したリースバックは、まず不動産を売却し売却代金を得ます。
そしてその売却先から賃借する方法です。
リバースモーゲージは、自宅などの不動産を「担保にお金を借りる」資金調達方法の一つです。

契約期間中の資質項目が違う

リースバックで契約後必要となる資質は、主に賃料が挙げられます。
リバースモーゲージで契約後必要となる資質は、固定資産税と利息です。
期間的にみた場合と最終的にみた場合のそれぞれにおいて、どちらの支出が高いかはケースバイケースでしょう。
金融機関に相談し、シミュレーションされることをお勧めします。

追い出される可能性が違う

リースバックは、一旦売却した以上、住み続ける上での契約形態は賃貸借契約です。
そのため、一定期間賃料の支払いを怠った場合は退去を求められる可能性もあります。
一方、リバースモーゲージの契約形態は消費貸借契約なので、不動産に関する退去を求められるということはありません。
返済期限も年月日で定められていることはなく(転居や死亡などで不動産を使わなくなったとき、と定められます)、限度額めいっぱい借り入れた後でも担保権実行をされることはありません。
つまり、ずっと住み続けることができる契約になっています。

融資額が違う

一般的にリースバックの融資額の方が、リバースモーゲージによる融資限度額が多いといわれています。

もしリフォームをしたいとき

形式からいえば、リースバックでは不動産の所有者は不動産会社(賃貸人)、リバースモーゲージでは借入人です。
そのため、リースバックでは不動産のリフォームは所有権がない以上難しいことはわかるかと思います。
一方、リバースモーゲージでの借入人は不動産の所有者ですので、基本的に自由にリフォームは可能なはずです。
が、やはり契約上、担保を変更することは債権者の承諾を必要とすることになるはずで、自由にリフォームを行うことは難しいでしょう。
結論として、契約後のリフォームのしやすさにそこまでの違いは生じないと考えられます。
なお、契約時にリフォームを検討していて、リフォームの代金としてリースバックやリバースモーゲージを検討しているという場合は、金融機関等の取引先がそれらの融資商品をもっている限りどちらでも問題はありません。

リバースモーゲージのメリット

住まいを維持しながら現金を確保できる

まず何より、住み慣れた自宅を維持しながら、現金が入ってくることです。
病気やケガなど万が一のことがあっても経済的な負担を家族に負わせる心配もなく、老後の不安を解消できます。
夫婦2人だけの生活に不安を感じるようになったら、優良老人ホームへの入居費用を確保するのも一案でしょう。
高額な入居費用さえクリアできれば、娯楽施設やフィットネススタジオを備えた施設もあります。
介護や医療の専門スタッフが常駐している施設なら、何かあっても安心です。

生前贈与や相続対策に活用できる

財産を遺す際の心配事の1つに相続問題があげられます。
自分がいなくなった後に親族がもめ事を起こすのは、財産を遺す者としても不本意です。
生きている間に不動産を現金化して、平等に配分できれば、トラブルを回避できるケースがあります。
孫の教育資金や子供の住宅購入資金のサポートなど明確な目的のもと、まとまったお金を渡すことも可能です。
また、リバースモーゲージ契約をする際に推定相続人の同意が必要になることも、プラスに働くことがあります。
何かのきっかけがないと自分の死について子供と話す機会を作りにくく、リバースモーゲージを切り口として考えを伝える機会ができるためです。

相続問題は富裕層だけの問題ではなく、少しでも財産を遺す際には、考えておきたい重要なこと。
自分の亡き後も親族が支え合って生活していくことができるように、リスク回避は大切です。

家族に迷惑をかけないローン商品

リバースモーゲージでは、自宅を売却することにより返済をまかないます。
一般的なローンよりも家族に借金を遺すリスクが低く、理解を得やすい商品です。

近年では、自宅を遺すこと自体が遺族の負担になるケースもあります。
空き家のまま放置するわけにもいかず、扱いに困ってしまう可能性が伴うためです。
賃貸に出すとしても、リフォーム費用がかかります。

立地や住まいの規模によっては相続税の負担も重く、子世代の家計を圧迫する要因となりがちです。
ここまで大変な想いをさせるくらいなら、金融機関に譲渡するのが望ましいと考える人もいることでしょう。
リバースモーゲージを活用することが遺族の負担軽減にもつながります。

リバースモーゲージのデメリット

正しい活用をすればメリットがたくさんある商品でも、知っておきたい注意点やデメリットがいくつかあります。
老後になって「こんなはずでは」ということにならないように、知っておきたいポイントを見ていきましょう。

長生きリスクの完璧なヘッジはできない

年金形式のリバースモーゲージを活用する場合には、長生きリスクが心配です。
自分が考えていた以上に長生きできるのは、本当ならば幸せなこと。

ただし、生きている以上は生活資金が必要で、あらかじめ約束されていた融資上限を超えてしまうことがあります。
リバースモーゲージだけでは完璧なリスクヘッジはできないことを理解して、節度があるお金の使い方を守らないと、二進も三進もいかないことになりかねません。

対象エリアや物件が制限される

金融機関が扱っているリバースモーゲージの対象物件は、大都市圏の資産価値が高い住まいに限定されることがほとんどです。
マンションは対象外とされる商品もあり、主要都市に土地と建物を持っている世帯しか、利用できないことがあります。

一般的な会社員が大都市圏に一軒家を構えるのは大変です。
リバースモーゲージを利用できるくらいの世帯なら、そもそも借入の必要はないのでは?という見方もあります。
リバースモーゲージを活用することまで考えてマイホーム購入に踏み切るとしたら、詳しい条件を調べたうえで判断しないと危険です。
活用したくてもできない層が大半、ということだけは理解しておきましょう。

不動産評価額の変動リスク

リバースモーゲージでは、不動産評価の見直しを定期的に行います。
地価が下がっていれば、限度額も制限されることになり、思っていたほど融資を受けられないこともあります。
融資が制限されるだけならまだしも、著しい地価の下落が起こった場合は、一括返済を求められることもあるのがこわいところ。
不動産価額の変動リスクをあらかじめ想定して、融資金額を制限するなどリスクヘッジが必要です。

リバースモーゲージの金利相場

リバースモーゲージの金利は基本的に変動金利で、相場としては年率3%前後が多いです。
カードローンの金利が年13~18%くらいということを考えると、非常に低金利なローンと言えます。
リバースモーゲージの金利が低いのは、家をいう大きな資産を担保にするからです。
家を担保にすると家を売ることで返済できる、つまり金融機関にとっては貸し倒れリスクが低くなります。
その分、金利を低く設定できるという仕組みです。
一方、カードローンは無担保でお金を貸すので貸し倒れリスクが高く、金利を高めにする必要があります。

金利を下げる方法

リバースモーゲージには、使い道が自由なプランと、指定の使用目的にのみ使えるプランがあります。
フリーローンと目的別ローンのようなイメージです。
なるべく金利を下げたいと考えていて、かつ金融機関が指定する利用目的にあてはまる場合は、利用目的限定のプランがおすすめです。
使いみちが自由なリバースモーゲージより、低金利に契約することができます。
ただし、リバースモーゲージの目的別プランは、お金をかりるたびに申請する手間がかかるというデメリットがあります。
見積書など、借りたお金の使いみちがわかる資料を提出して、許可をもらわないと融資してもらえません。
これを手間だと感じたり、年金のように定期的にお金を受け取りたい場合は、使いみち自由のプランをおすすめします。

リバースモーゲージがおすすめな人

リバースモーゲージは立地が良い家など、価値がある程度高くないと利用できません。

都市部や駅近など、良い条件の家に住んでいる人が対象となります。
そして子供と同居しているとリバースモーゲージは利用できず、利用したとしても子供に家という財産を遺せなくなります。

そう考えると、どちらかというと子供がいない世帯向けです。
家を相続する子どもがいないから、自分たちで家を売ってセカンドライフを充実させるというシニア夫婦も多いです。

そして、自宅を売る約束をする代わりに、自宅に住み続けられるので、マイホームに思い入れがある人や環境を変えたくない人にも向いています。
しかし、「自宅に住み続けたい」という望みを叶えたいのであれば、家を売ってすぐに賃貸として借りるリースバックという方法もあります。
リースバックも家を売ることは同じですが、リバースモーゲージに比べてデメリットが少ない傾向があり、注目されつつあります。

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